Open brief aan de directie van alle hypotheekverstrekkers, de AFM, Minister Kaag, de ECB en betrokken binnen de hypotheek- en woningmarkt

Amersfoort, 14 juli 2022

Als onafhankelijke hypotheekbemiddelaar heb ik een samenwerkingsverband met het grootste deel van de hypotheekverstrekkers op de Nederlandse markt. In contact met deze geldverstrekkers heb ik meerdere malen aangegeven dat ik behoefte heb aan een goede onderbouwing en meer transparantie van de renteontwikkelingen. Helaas heb ik tot heden geen (bevredigend) antwoord ontvangen.

Een reden die genoemd wordt is dat de stijging van de hypotheekrente komt door de recente ontwikkeling van de Kapitaalmarktrente 10 jaar. Ik vraag mij af of dit de enige reden is? Eerlijk gezegd betwijfel ik dit om onderstaande redenen.

De Kapitaalmarktrente Nederland 10 jaar was op 2 januari 0,01%. Deze rente steeg door tot maar liefst 2,033% op 20 juni jl. Deze forse stijging had tot gevolg dat de hypotheekrentestijgingen binnen zeer korte tijd als een tsunami over ons heen kwamen. Vervolgens daalde de Kapitaalmarktrente weer tot de stand op 14 juli van 1,448%. Tot mijn verbazing blijven verschillende hypotheekverstrekkers de rente naar bóven aanpassen. Een zeer beperkt aantal geldverstrekkers verlaagde afgelopen dagen de rente met een zeer voorzichtige stap van maximaal 0,10%.

Verder stond op 1 juni de Kapitaalmarktrente ongeveer gelijk aan de Kapitaalmarktrente Nederland van 14 juli. Tot mijn verbazing ontdekte ik dat de stand van de hypotheekrentes van 1 juni en 14 juli behoorlijk van elkaar afwijken, tot maar liefst 0,85%.

De bovenstaande uiteenzettingen zijn in fel contrast met de eerder gegeven reden dat de ontwikkeling van de hypotheekrente in nauw verband staat met de ontwikkeling van de Kapitaalmarktrente Nederland 10 jaar.

Daarbij concludeer ik dat ondanks de ontwikkelingen op de Kapitaalmarkt, geen één geldverstrekker de scherpste rente in de markt wil zetten. Het is mij zelfs opgevallen als een geldverstrekker op een bepaald moment de scherpste rente heeft dan maken zij dit zo snel mogelijk ongedaan door de rente te verhógen. Dit komt op mij over als een bewuste commerciële actie van renteverhogingen.

Deze ontwikkelingen hebben grote gevolgen, zoals blijkt in mijn dagelijkse praktijk. Door de rentestijgingen neemt de leencapaciteit sterk af en stijgen de maandlasten voor een hypotheek flink. Dit effect is vooral zichtbaar bij de starters op de woningmarkt. De daling van de leencapaciteit daalt dus niet evenredig met de ontwikkeling van de huizenmarkt. Als adviseur weet ik dit niet uit te leggen aan mijn klanten.

Mijn dringende verzoek aan alle directie en betrokkenen van geldverstrekkers om met een goed onderbouwde uitleg te komen over deze ongewone rentekeuzes. Daarbij zou ik willen vragen of de AFM, ECB en minister Kaag iets aan deze ontwikkelingen kunnen doen? Wij hebben in Nederland een vrije handelsmarkt maar deze ontwikkelingen hebben mijns inziens enorme gevolgen voor een grote groep mensen. Een wenselijke actie zou zijn om de geldverstrekkers te verplichten uitleg te laten geven bij iedere renteontwikkeling en daarbij hun marges te vermelden. Wij, als adviseurs van hypotheken en verzekeraars hebben al jaren de plicht transparant te zijn.

Ten slotte wil ik aandacht voor het feit dat er in-en-na de coronaepidemie een maximum is gesteld voor een consumptief krediet ter bescherming van de consument. Ik vraag mij af hoe dit wel in een vrije markt mogelijk kan zijn. Het zou een oplossing zijn als dit ook in te voeren is voor de hypotheekmarkt.

Ik vraag mij af of ik hier alleen in sta? Of kan jij dit aan mij uitleggen? Ik kijk uit naar jullie reacties!

Geurt van Kooten